Son üç yılda Türkiye’deki en büyük toplumsal sorunlardan biri kira fiyatlarındaki hızlı artış oldu. Artan kiralar, ev sahipleri ile kiracılar arasındaki ilişkileri zor bir hale getirirken, kiracıları korumak amacıyla zam sınırları uygulanmaya başlandı. 11 Haziran 2022 ile 2 Temmuz 2024 tarihleri arasında uygulanan yüzde 25’lik kira artışı sınırı, taraflar arasında büyük anlaşmazlıklara yol açtı ve kira davalarındaki sayı ciddi şekilde arttı.
Ev sahipleri, yüzde 25’lik zam sınırını yetersiz bularak kira tespit davalarına başvurmayı tercih etmeye başladı. Bu davalar, “Kiram piyasa koşullarına göre çok düşük, yeniden belirlenmesi gerek” şeklinde açılıyor.
Ancak bu tür davalar için kiracının 5 yılını doldurması şartı bulunuyor. Süresi dolmayan kiracılar ise hala dava açabilmek için bekliyor. Uzmanlara göre, arabuluculukta anlaşmazlıkların artması nedeniyle taraflar, 2025 ve 2026 yıllarında kira tespit davalarının hızla arttığını görecek.
TÜFE ORTALAMASI İLE ARTIŞ İMKÂNI
Kiraya uygulanan zam sınırının kaldırılmasıyla, “TÜFE 12 aylık ortalaması” üzerinden yeniden artış yapılması dönemi başladı.
Hürriyet.com.tr’den Gülistan Alagöz’ün haberine göre,Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Ali Güvenç Kiraz, bu değişikliğin özellikle 2 yıl boyunca yüzde 25 zam sınırına tabi olan ev sahiplerine nefes aldırdığını belirtti.
Ancak mülk sahiplerinin esas beklentisi, hala kira tespit davalarından yana. Enflasyon verisi ile TÜFE ortalamasındaki farkın, kiralarda artışa yol açtığına dikkat çekildi.
TAHLİYE AZALDI, TESPİT DAVALARI ARTIYOR
Son dönemde kira tespit davalarına başvuran mülk sahiplerinin sayısında önemli bir artış olduğu gözlemleniyor.
Kiracının 5 yılını doldurması koşuluyla dava açılabiliyor. 2020 ve öncesinde sözleşme yapan ev sahipleri için bu yıl dava açma imkânı doğarken, 2021 yılı başında sözleşme yapanlar ise 2026’da dava hakkı elde edecek.
Bu nedenle önümüzdeki yıllarda kira tespit davalarının yoğun bir şekilde artması bekleniyor.
TÜFE 12 aylık ortalamasının enflasyona göre daha yüksek olması, tahliye davalarını azaltırken mülk sahiplerinin zararını telafi etmek amacıyla kira tespit davalarına başvurması da hızlanacak.
BÜYÜKŞEHİRLERDE UZLAŞMAK ZORLAŞIYOR
Kira tespit davalarında öncelikle arabuluculuğa başvurulması zorunlu. Ancak büyükşehirlerde, özellikle İstanbul, Ankara, İzmir gibi şehirlerde arabuluculuk başarı oranlarının düşük olduğu ifade ediliyor.
Küçük şehirlerde rayiç kiraların arasındaki farklar daha dar olduğu için taraflar arasında uzlaşmak daha kolayken, büyük şehirlerde yüksek kira farkları nedeniyle arabulucuların tarafları bir araya getirmesi oldukça zor olabiliyor.
DAVA SÜRECİ NASIL İŞLER?
Ev sahibi, kiracısının 5 yılını doldurmasının ardından arabulucuya başvuruyor. Eğer taraflar arabuluculukta anlaşamazsa dava süreci başlıyor.
Dava sırasında bilirkişiler, bölge rayiç kiralarını inceliyor ve mahkemeye yeni bir kira bedeli öneriyor. Mahkeme, eski kiracılar için belirli bir indirim uygulayarak uygun bir kira bedeli belirliyor.
Karara itiraz edilebiliyor ve istinaf sonrası karar kesinleşince yeni kira bedeli üzerinden ödeme başlıyor. Bu süreç, genellikle 3 yıl sürebiliyor. Ayrıca, ev sahibi, geçmiş dönemler için ödenmeyen farkı faizsiz olarak alabiliyor.
